L`approche de capitalisation pour l`évaluation

La capitalisation du revenu convertit les revenus de la propriété à la valeur. Valeur de la propriété est égal au résultat net d`exploitation divisé par le taux de capitalisation. Le bénéfice net d`exploitation est frais efficaces d`exploitation moins les revenus bruts. revenu brut efficace est revenu potentiel maximal ou moins de revenu brut perte de vacance prévue, qui comprend les postes vacants et les collections perdues.

Le taux de capitalisation est le taux minimal de rendement attendu des immeubles de placement immobilier. Il est égal au résultat net d`exploitation divisé par la valeur de la propriété et exprimée en pourcentage. Selon le site Propex, les taux de capitalisation sont habituellement déterminés par les ventes récentes de propriétés similaires. Par exemple, si une propriété comparable à un revenu annuel de fonctionnement de 50 000 $ vendu récemment pour 1 million de $, le taux de capitalisation est de 5 pour cent [100 x (1 million de $ 50,000 / $)].

la capitalisation directe est l`approche de la capitalisation des revenus le plus largement utilisé, selon Propex. Il est utilisé pour des propriétés dont les revenus d`exploitation annuels cohérents et fiables et facilement disponibles des taux de capitalisation. Propex cite l`exemple d`un immeuble multiunit qui génère des revenus d`exploitation cohérente comme un exemple d`une propriété qui peut être évaluée selon la méthode de la capitalisation directe. projections détaillées des revenus futurs ne sont pas nécessaires parce que le revenu net d`exploitation moyen sur plusieurs années ou le revenu d`une seule année est utilisée pour calculer la valeur de la propriété. Par exemple, si une propriété a un revenu annuel net d`exploitation stable de 100 000 $ et le taux de capitalisation boursière est de 8 pour cent, la valeur de la propriété est de 1,25 M $ (100 000 $ / 0,08).

Rendement de capitalisation est plus complexe que la capitalisation directe. Il est basé sur des projections détaillées sur le revenu d`exploitation net d`une propriété sur plusieurs années et le potentiel d`appréciation des prix à la revente. Les flux de revenus d`exploitation nets sont actualisés vers le présent en utilisant une décote appropriée ou taux de rendement. Selon Thomas A. Steitler de Propex, le taux de rendement peut être déterminé à partir des enquêtes de rendement des taux immobiliers publiés des prêteurs nationaux, des entrevues avec les investisseurs ou les taux sur les placements alternatifs, tels que les titres américains du Trésor et des obligations de sociétés de haute qualité.

Les taux de capitalisation et les taux d`actualisation dépendent de plusieurs facteurs, y compris les taux à court terme du Trésor, emplacement de la propriété, la liquidité et le taux spécifique des investisseurs des attentes de rendement. Le bénéfice d`exploitation d`une propriété dépend de la economy- globale par exemple, une récession conduit à des pertes d`emplois et de revenus d`affaires perdues, ce qui signifie généralement des taux d`inoccupation des logements locatifs de propriété plus élevés et baisse du bénéfice net d`exploitation.