Quel est le rendement de la dette?

La formule pour le rendement de la dette d`une propriété est le ratio de son revenu net d`exploitation, ou NOI, à la taille du prêt hypothécaire. NOI est le revenu de location gagné par une propriété moins les coûts directs de l`exploitation des biens. Ces frais comprennent les salaires, les fournitures d`entretien, les assurances, les services publics et le marketing. Taxes et frais d`intérêt ne font pas partie de NOI. Les prêteurs évaluent la taille et la stabilité des NOI au moment de décider du montant qu`ils allouent à une hypothèque immobilière.

Le calcul est simple. A titre d`exemple, supposons une propriété génère 5 millions $ par année et le développeur demande un prêt hypothécaire de 35 millions $. Le taux de rendement de la dette est de 14,29 pour cent, ce qui est de 5 millions $ divisé par 35 millions $. Lenders a établi un rendement de la dette minimum, souvent 10 pour cent, avant d`approuver un prêt hypothécaire. Des rapports plus élevés réduisent le risque que le développeur sera en défaut de paiement hypothécaire. Différents prêteurs définir différents rendements de la dette minimum, et le rendement requis peuvent varier lorsque les taux d`intérêt augmentent ou à l`automne.

Le prêt-à-value ou LTV, le ratio est lié au rendement de la dette comme une mesure du risque d`un prêteur. La valeur d`une propriété est le montant qu`il apporterait aux enchères. Un rendement de la dette de 10 pour cent se traduit par une LTV entre 63 et 70 pour cent. Si une propriété développeur par défaut sur son prêt hypothécaire, le prêteur assume le titre de propriété et ensuite, soit détient ou vend. Un rendement élevé de la dette rend plus attrayant pour un prêteur pour percevoir les loyers plutôt que de verrouillage à une perte par une vente de la propriété.

Beaucoup de prêts immobiliers sont titrisés, ou regroupés en blocs de prêts hypothécaires qui soutiennent les obligations vendues aux investisseurs. Le rendement de la dette est l`une des nombreuses caractéristiques du pool de prêts hypothécaires que les investisseurs évaluent lorsqu`ils soumissionnent sur les titres adossés à des hypothèques. Toutefois, les investisseurs regardent au-delà de rendement de la dette, l`examen de la solvabilité des propriétaires fonciers et les termes hypothécaires moyens au sein du pool. Sur le marché hypothécaire frénétique précédant la crise immobilière de 2008, les rendements de la dette a chuté en dessous de 10 pour cent et les ratios de LTV ont grimpé, passant aussi élevé que 82 pour cent.