Le taux de rendement de la dette

Dans le passé, les prêteurs ont calculé le montant qu`ils étaient prêts à prêter en pourcentage de la valeur de la propriété. Avant 2000, le ratio type de prêt-à-valeur était de 70 pour cent, donc une propriété évaluée à 1 million $ pourrait attirer un prêt pouvant aller jusqu`à 700 000 $. Au cours de la période allant de 2003 à 2007, la concurrence des investisseurs obligataires à la recherche de bons investissements immobiliers commerciaux a poussé le ratio prêt-valeur aussi élevée que 82 pour cent, et les prix de l`immobilier ont augmenté de manière significative. Lorsque la valeur de la propriété a commencé à tomber, les emprunteurs devaient plus que leurs propriétés ont valu, une situation connue sous le nom des fonds propres négatifs.

Le bénéfice net d`exploitation d`une propriété commerciale est le revenu brut tiré de la propriété chacune des charges d`exploitation moins par an. Les revenus bruts comprennent tous les revenus de la propriété, tels que les revenus de location, les frais de stationnement et les recettes provenant de distributeurs automatiques. Les charges d`exploitation ne comprennent pas les dépenses en capital ou de l`intérêt sur l`achat de la propriété, mais ne couvrent des éléments tels que l`assurance, les réparations, l`entretien et les services publics. La NOI d`une propriété est équivalente aux bénéfices nets d`une entreprise et est un facteur important dans les ratios d`investissement clés.

Les mesures de ratio de couverture du service de la dette dans la mesure où les revenus de la propriété couvre ses frais d`exploitation et les paiements hypothécaires. Pour le calculer, il faut diviser le revenu net d`exploitation par le total des paiements hypothécaires pour l`année. Un résultat de 1 est le seuil de rentabilité, et la plupart des prêteurs demander un ratio de couverture de la dette minimum de 1,1 pour les prêts commerciaux et aussi haut que 1.3. Dans la pratique, cela signifie que si les frais d`hypothèque d`une propriété au total 300 000 $ par année, la NOI doit être d`au moins $ 330.000 et de préférence $ 390,000.

Ratio du rendement et ratio de couverture du service de la dette sont devenus des facteurs les plus importants prêteurs hypothécaires commerciaux considèrent au moment de décider d`investir dans une propriété. Le taux de rendement de la dette montre la NOI en pourcentage du montant total du prêt, donc un prêt de 10 millions $ et un bénéfice d`exploitation net de 1 million $ produit un taux de rendement de la dette de 10 millions divisés par 1 million, ou 10 pour cent. Plus le ratio de rendement de la dette, plus attrayant l`investissement au prêteur. La plupart des fournisseurs de prêts hypothécaires établi un ratio minimum de rendement de la dette de 10 pour cent, mais certains insistent sur 11 ou 12 pour cent dans un marché volatil.