Qu`est-ce qu`un prêt hypothécaire cema?

Lorsque vous entrez un CEMA avec un prêteur, vous acceptez de combiner les anciens et les nouveaux prêts hypothécaires afin de ne pas avoir à payer la taxe de transfert de l`État sur le plein, et le plus souvent, plus grand, solde du prêt hypothécaire. CEMAS applique généralement pour refinancer les transactions, cependant, vous pouvez les utiliser lors de l`achat d`une maison dans certaines circonstances. Ce type d`accord est connu comme un CEMA achat.

Vous payez la taxe de transfert de l`Etat lors de l`achat d`une maison de New York. Sans CEMA, vous payez des impôts à nouveau sur le montant de refinancement entier sur la même propriété. Avec un CEMA, vous êtes seulement imposé sur la différence entre le montant du prêt non rémunéré et le nouveau montant du prêt. Par exemple, si le solde hypothécaire impayé au moment du refinancement est de 400.000 $ et le montant du prêt de refinancement est de 450.000 $, vous ne payez que la taxe de transfert sur la différence entre les deux - la quantité ajoutée à la maison de prêt hypothécaire - ce qui est de 50.000 $.

Tous les emprunteurs dans la transaction de refinancement, et les anciens et les nouveaux prêteurs hypothécaires doivent signer le CEMA. Si le refinancement avec un nouveau prêteur hypothécaire, plutôt que de refinancement auprès de la même société qui a retenu votre prêt hypothécaire, le prêteur initial doit consentir à la CEMA. Si vous achetez une propriété qui a actuellement une hypothèque sur elle, le prêteur du vendeur doit accepter le CEMA. Aucune obligation légale existe pour l`une des parties à convenir, par conséquent, un CEMA est négociable.

Les prêteurs économiser sur les taxes de transfert quand ils conviennent d`un CEMA, cependant, ils continuent d`imposer des frais administratifs pour le traitement des accords. Par exemple, les prêteurs exigent des frais d`affectation pour libérer l`hypothèque d`un vendeur à un nouveau prêteur dans un CEMA achat. Tant les anciens et les nouveaux prêteurs facturent des frais de préparation des documents. Étant donné que la transaction est d`ordre technique, les propriétaires paient souvent des avocats pour gérer CEMAS. Parce que les coûts d`acquisition d`un CEMA peuvent ajouter de manière significative et de dépasser les économies d`impôt, examiner attentivement les coûts avant l`obtention d`un CEMA.