Comment négocier un bail commercial pour l`espace de vente au détail

Instructions

1. Un bail de propriétaire convivial favorise le propriétaire. Un bail de locataire convivial favorise le locataire. En tant que locataire, vous voulez négocier un bail de locataire-friendly. La connaissance de votre économie locale va fortement déterminer si votre bail est juste et en tant que locataire convivial que possible.

2. Tarif de base: Le taux de base est le montant d`argent par pied carré que vous allez payer au propriétaire. Le taux de base est généralement exprimée en dollars par an et par pied carré. Pour beaucoup d`entre nous propriétaires de petites entreprises, nous devons convertir en un coût mensuel par pied carré. Par exemple, 36 $ / pieds carrés par an est de 3 $ / pi² par mois.

   Négocier le juste taux le plus bas par pied carré que vous pouvez. Sachez que les propriétaires négocient sur la base non seulement sur les conditions actuelles du marché, mais les conditions de marché prévues.

   Par exemple, vous cherchez peut-être un espace dans un centre qui est occupé à 90% et en demandant 3 $ / pied carré par mois. Le propriétaire sait que, sur la base de leurs prévisions économiques et la connaissance des locataires actuels conditions financières, le centre commercial sera de 70% occupé au sein d`une période de 18 mois. Le propriétaire sait aussi que leur centre doit apparaître properous afin d`attirer des locataires de haute qualité à l`avenir. Le propriétaire sera très probablement disposé à négocier un rabais sur le taux demandant s`ils croient que votre magasin permettra d`améliorer le mélange des locataires dans le centre commercial. La dernière chose que le propriétaire veut est un centre commercial vide. Offre 2 $ / m² par mois. Il n`a jamais fait mal à poser. Mais rappelez-vous de rester réaliste. Une offre de 1,75 $ / pi² obtiendrez probablement jeté de nouveau à vous de ne pas accepté.

3. 
   
   
   
   

   NNN ou Triple Net: La plupart des baux modernes sont des baux NNN. NNN est une dépense variables encourus par le locataire pour couvrir les frais engagés par le propriétaire, comme les impôts fonciers, l`entretien du paysage, l`éclairage, l`amélioration des immobilisations, des patrouilles de sécurité, les déchets, l`eau et les égouts. NNN est généralement pas négociable car il est une dépense dur qui ne disparaît pas, même après que le locateur a fait leur dernier paiement d`hypothèque sur le centre commercial. La seule négociation voici votre pro rata de la part et combien des parties communes que vous êtes responsable. Les options négociables typiques sont la façon dont votre quote-part est calculée - gloA ou GLA.

   Passez votre temps à négocier d`autres sections du bail.

4. Construisez est l`argent que le locateur donne au locataire pour améliorer l`espace que le locataire occupera. Les plans d`amélioration auront probablement besoin d`être approuvé par le propriétaire (après tout, il est leur argent qu`ils investissent). Vous pouvez être en mesure d`augmenter ou diminuer votre construction sur l`allocation que d`autres sections du bail et en fonction du type d`entreprise que vous envisagez d`ouvrir.

5. Vos heures de magasin sont un autre élément négociable. Assurez-vous que vous êtes admissible toute spéciale jours et les heures de fermeture. Vous pourriez être en mesure d`avoir cette clause retirée de votre bail entièrement (en fonction du type de centre commercial). Les clients ont une tolérance pour maman et pop magasins ayant plus courtes, les heures boutique. Mais, imaginez un magasin dans un centre commercial qui semble être fermé tout le temps en raison des heures de travail sporadiques tandis que les autres magasins dans le centre commercial restent ouverts. Maintenant, vous pouvez voir pourquoi les heures d`ouverture d`un magasin sont importants pour la satisfaction du client propriétaire et centre commercial.

6. Relocation est quelque chose qui peut être important pour vous. Vous déménagez dans un centre commercial bondé avec seulement des espaces de faible trafic disponibles? Si vous espérez pour entrer dans un centre commercial spécifique en acceptant un emplacement moins-que-idéal dans le centre commercial, alors vous devriez travailler sur la construction d`une clause de réinstallation dans votre bail afin que vous avez la possibilité de se déplacer quand un espace plus souhaitable ouvre dans le centre commercial.

   Vous devez aussi comprendre la clause de relocalisation du point de vue du propriétaire. Combien de fois sont-ils autorisés à vous déplacer et quel sera l`impact d`une réinstallation sur votre entreprise? Parfois, il peut être positif. Parfois, il peut être négatif. Les propriétaires ne veulent vraiment que vous réussissiez.

7. Combien de mois de loyer gratuit est le propriétaire prêt à vous donner? Le plus vous obtenez le meilleur de votre flux de trésorerie sera dans la période critique entre le moment où votre magasin ouvre ses portes et quand votre clientèle pousse à être assez grand pour soutenir votre entreprise.

8. Pouvez-vous sous-louer une partie de votre espace à une autre entreprise? Cela arrive plus souvent que vous pourriez penser. D`autant plus que vous apprenez à connaître les autres propriétaires d`entreprises qui peuvent être réduire leurs activités et qui veulent une plus petite empreinte, comme espace de partage avec vous - ou un autre détaillant en expansion de leurs opérations avec le concept store-in-store.

9. Un propriétaire vous demandera de spécifier le type d`utilisation que vous avez l`intention d`opérer. Sera-ce les services financiers, adolescent de détail, l`électronique, etc. Un propriétaire utilise cette information pour établir un équilibre dans un centre commercial qui est le plus bénéfique pour les clients du centre commercial. Imaginez un centre commercial avec 10 magasins à ongles et 5 magasins de chaussures. Pas le meilleur mix dans le monde. Si vous changez d`utilisation de l`espace, puis le propriétaire doit approuver le changement à l`avance.

10. Durée du bail: La durée de votre bail a beaucoup à faire avec le reste de vos négociations de location. Par exemple, un propriétaire est plus disposé à vous donner des concessions lorsque vous signez un bail à long terme de 10 ans ou plus. La plupart des grandes entreprises négocient 10 et 20 termes année de location. La plupart des entreprises de maman et pop veulent négocier la durée du bail le plus court possible afin qu`ils puissent quitter le bail si leur entreprise aigrit. Un propriétaire veut une entreprise de rester aussi longtemps que possible plus comme un moyen de créer une image positive des centres commerciaux et des opérations de raisons que pour des raisons de revenus. Nous croyons que la signature d`un bail de 5 à 10 ans est le mieux pour une petite entreprise regardant un espace de 5000 pieds carrés ou plus petits.